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高价过后,这个城市会不会留下一地鸡毛?

作者:米宅  发布时间:2019-06-24 10:44

在上一波地市轰炸中,开封西也贡献出了力量,建业以单价656万元/亩,楼面价3939元/㎡强势斩获开封新区中意湖片区。

那么开封西的房价受此地王事件影响有多大?今天我们就一路向东到开封西。


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开封西市场特征


开封西的房价可以说是开封市场的桥头堡,调研一圈,市场特征如下:

1、 区域内洋房产品价格在1.35万-1.55万。

目前算的上纯改善的也就是绿城桃李春风和融创开封宸院了。目前入市的中意湖和汴西湖片区洋房不多,中南林樾有,但是比较少。洋房价格比较低的就是北大资源未名府了,价格在8500左右,洋房如果不牺牲溢价,销售压力是比较大的。北大资源和融创就是很好的对比案例。

2、 首付2成,首付分期,利率下降,金融环境宽松。

目前对于开封西的楼盘来说,首付都可以做到2成,并且有些楼盘还可以分期。年前利率还在25-30%,而现在几乎楼盘都是上浮20%。首付2成比之前首付3成的来说,减少了不少资金压力,在一定程度上是比较吸引客户的。金融环境相比之前有所放松。

3、 开发商最有效的方法是以价换量

我们来看一组数据:截止到6月2日,北大资源未名府以596套的数量稳稳的占据第一,在红五月的时候,圣桦城以7千+的价格,把握住了5月小阳春的结尾。从一些销售数据中也可以反映出来,价格是关键因素。西区的一个*楼盘,开盘价格在1万左右,签约只有15%。其实1万对开封房价来说是个门槛。

4、开封市场分化依旧从特价房开始。

上涨的时候,大家齐心协力一起抱团。可是在市场下行期间呢,如人饮水冷暖自知,大面积降价,谁都不愿出现售楼部被围攻,但是做活动抽出几套特价房总是可以的,业主质问的时候说是户型,位置不好的楼栋或者地块。其实在二手房市场上,一个小区内的价差是不多的。出现特价房不要规避,认真选择,同样8500的特价房,汴西湖东边配套成熟的区域以及可以看湖的位置是不是更好。

了解了开封西的大致情况以后,我们来看具体的楼盘的情况,以及该如何选择?

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在售楼盘情况


接下来看具体板块的楼盘:

高价过后,这个城市会不会留下一地鸡毛?



位置图:

高价过后,这个城市会不会留下一地鸡毛?



在这几个板块中,汴西湖板块的价格比较大,并且配套也已经成熟,核心位置的楼盘是比较少。

我们来看汴西湖板块:

中南林樾:项目是高低配,洋房,小高层和高层,目前高层价格在8000-8500左右,出现过7XXX的特价房,不过现在某些楼层有的也是这个价格。中南的位置比较靠北了,目前周边学校距离比较近的也就是金耀小学,中南进驻开封以后,水土不服,价格一直不高。

郑开橄榄城:汴西湖标志性楼盘,也是区域内的风向标,目前5/6期都有在售,不过距离湖有一定的距离。毛坯价格在8500,性价比还算可以。不过与之距离不远处的西湖印象也有8千+的价格,距离汴西湖比较近,大家也可以去关注下。毕竟以后汴西湖两边的位置是稀有的。

绿城桃李春风:改善的一个项目,目前1.5万。绿城到那里都会有一定的品牌溢价,并且为之也算可以,就是周边配套现在相对弱些。对于洋房来说,跟融创开封宸院价格差不多,非要买可以先关注绿城吧,融创在郑州的项目都比较刚需些,亮点不多,算中规中矩。

禹洲嘉誉府:在开封的第一个项目,对外释放价格是8千+,位置跟橄榄城5期挨得比较近,位置距离开封高中也可以。项目首开从释放价格来看是低开高走,可以先关注,毕竟位置也可以。

中意湖板块:

目前主要的地块集中在中意湖的北边,南边以商务写字楼、商业,以及市民活动场所为主,比如开封CBD总会商厦以及博物馆还有市民广场,海汇中心等,在建的学校是比较少的,目前有的是二师附小以及开封高中,金耀路小学以及私立学校开封宇华实验学校。

目前楼盘主要集中在中意湖周边,这边也是开发商的争抢之地,比如前几天的建业,再比如已经在售的弘阳燕澜府。目前金茂,恒大,美的等不少品牌开发商已经入驻。片区内所享受的配套差不多都一样,因为地块都相邻,主要就是产品了。

目前纯新盘是美的国宾府,*价格对外释放9300,性价比是还可以的,*标准还算可以,目前在河南都没有交房的也不好评判,在其他省的品质还算可以,智能家居是优势,其中还有一个特点就是小区内有个美意湖,后期管理好了对小区的利好还是不小的。雅居乐金茂悦棠,相对刚需一些,产品设计不如美的了。并且雅居乐在郑州交房的品质一般。

如果说是改善产品的,就是融创开封宸院了,洋房,小高层价格相差不大,1.35-1.5万,首期开盘效果一般,毕竟这样的价格是不低的。

区域内毛坯现在就是弘阳燕澜府,之前也说过,是个地王,首开的时机特别不好,现在价格8500左右,但是户型设计不是很好,同样8千的价格,不如去看看汴西湖片区的毛坯房了。至于恒大帝景,算是区域内入驻比较早的项目,目前还有大户型在售,有特价房可以关注。

开封新区:

这个区域目前比较火热的依旧是北大资源未名府,6900的价格,引起不少购房者的关注。除了这个盘以外,就是恒大旗下的两个楼盘了。开封新区距离绿博比较近,也吸引了不少投资客的关注,也受绿博价格的限制,目前恒大文化旅游城以及恒大未来城配套不完善,感觉依旧在断裂带上。

高铁片区:

开封北站目前也是待发展的区域,区域内亚新大梁府以及永威梅隆郡是入市不久的楼盘。两个项目比较近,亚新是*,均价9800,永威是毛坯,均价9400,两个性价比都不太好。其实从郑开大道到连霍的配套成熟度也就能看出发展方向。

从这几个区域来说,目前8500左右的汴西湖价格还算是可以的,开封的地缘客户可以重点关注下,特别是一些特价房,比如西湖印象,郑开橄榄城等。

中意湖片区的配套在一定程度上也是依靠汴西湖,目前学校是比较薄弱的,特别是中小学。在这个片区内,美的国宾府还算是可以,如果地缘非要买洋房,建议去看绿城桃李春风。

高铁片区配套更弱,主要依靠开封北,不过目前永威梅隆郡以及亚新大梁府,价格都不低,不太建议。

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小结


从地市的角度来看,开封的价值是比其他距离郑州远的城市来说是要好些的。因为距离郑州比较近也有郑开一体化的政策加持。从开封市场来看,我相信每一次的降价都是去泡沫的过程,目前开封价格已经从顶峰12000—8500,泡沫在逐渐的夯实中。但是未来该如何走?我认为下半场的开封不太好过,即使出现地王也影响甚微。

为什么这么说呢?

我们都知道今年年初棚改已经减少,三四线的救命稻草已经接近黄昏,没有资金流入,房地产市场情况也不会太好。

其次,开封市场受郑州影响比较大,目前绿博的均价在1万出头,天花板已经存在。我们再来看开封西的*,均价在9500,其实价格并不低,即使出现建业地王,下半年的开封日子也不太好过。

最后,开封西还有大量的土地。2016年以来外地企业进驻开封速度加快,过去两年土地出让量过大,导致开封目前的存量问题较为严重,市场成交量最高的三年平均每年市场容量在160亿元左右,但目前市场上开发商2019年计划推货量已经达到240亿。人口不足,购买力有限,去化困难。

那么对于开封地缘客户要如何选择呢?可以优先关注汴西湖周边的特价房,如果没有新房癌,可以去二手房市场淘一淘。汴西湖的价值是*的,其次是中意湖板块。对于本地人来说,交通和时间最应该是你关注的。

对于想要去开封投资的投资客来说,可以洗洗睡会儿,在开封买个三室不如在郑州买个两室的。

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